Permis de construire

Le permis de construire est un acte administratif qui donne les moyens à l’administration de vérifier qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur.

Il est généralement exigé pour tous les travaux de grandes importances.

Extension d’un bâtiment d’habitation et RT 2012

Les parties nouvelles à usage d’habitation des bâtiments existants doivent respecter les exigences prévues par la Réglementation Thermique 2012 (RT 2012)

Exigences de résultat : Le Bbio (Besoin Bioclimatique) : ce coefficient, qui s’exprime en nombre de points, répond à l’exigence d’optimisation des approvisionnements énergétiques. Le Bbio de la construction doit être inférieur ou égal à une valeur notée Bbiomax applicable au projet.

Le Cep (Coefficient d’Énergie Primaire) : cet indice rend compte de la consommation d’énergie prévue. Le Cep du projet doit être inférieur ou égal à une valeur notée Cepmax modulée en fonction du contexte environnemental du bâtiment.

La Tic (Température Intérieure Conventionnelle) : La Tic concerne spécifiquement les bâtiments non climatisés (type ≪ CE1 ≫). Elle est donnée à titre indicatif pour les bâtiments de type ≪ CE2 ≫. Cet indice prévoit un seuil maximal de température à ne pas dépasser en été au sein de l’habitation. La Tic du projet doit être inférieur à un seuil de référence nommée Ticref.

Exigences de moyens :

Énergies renouvelables Production d’eau chaude sanitaire à partir d’un système sanitaire solaire thermique
Raccordement à un réseau de chaleur alimenté à plus de 50% d’énergie renouvelable ou de récupération
Étanchéité à l’air de l’enveloppe Les bâtiments d’habitation doivent être perméables à l’air
Isolation thermique Isolation aux parois séparant les parties de bâtiment a occupation continue des parties à occupation discontinue
Accès à l’éclairage naturel La surface totale des baies est supérieure ou égale à 1/6ede la surface habitable
Confort d’été Installation de protections solaires mobiles des locaux destinés au sommeil (stores) pour les bâtiments non climatisés
Dispositions diverses des bâtiments d’habitation Système de mesure de consommation d’énergie Réglage et arrêt manuels des systèmes de chauffage et de climatisation
Disposition relative à la production d’électricité dans les bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation La Cepmax est déduite à concurrence de 12 kWh/ (m2.an) en cas d’utilisation de système d’autoproduction d’électricité


Attention, ce tableau n’est qu’un bref récapitulatif des exigences de moyens requises.

Des lors que la demande d’extension relève du régime du permis de construire, il appartient au maitre d’ouvrage de justifier du respect des exigences de la RT 2012 au travers de deux attestations :

  • Une attestation de prise en compte de la réglementation thermique 2012, à joindre au dossier de demande de permis de construire.
  • Une attestation de prise en compte de la RT 2012, à transmettre au plus tard à l’achèvement des travaux. Cette attestation est obligatoirement réalisée par l’un des professionnels cités par le code de la construction : architecte, diagnostiqueur DPE dans le cadre d’un projet portant sur une maison, un contrôleur technique ou un organisme certificateur dans le cadre d’une délivrance d’un label       ≪ Haute Performance Energétique ≫.

À quelles exigences une extension soumise a permis de construire dit-elle obéir ?

Si les travaux prévoient de créer une SHONRT supérieure à 150 m² ou à 30% de la SHONRT des locaux existants : Il convient de respecter l’ensemble des exigences prévues par la réglementation thermique applicable au projet.

Si les travaux prévoient de créer une SHONRT inférieure à 150 m² et à 30% de la SHONRT des locaux existants : Il convient de respecter les éléments suivants :

Bbio ≤ Bbiomax,

Respect des normes d’isolation des parois opaques donnant sur l’extérieur ou un bâtiment non chauffé,

Présence de protections solaires.

Concrètement : la consultation d’un bureau d’études thermique est essentielle

Le bureau d’études thermique est compétent pour effectuer les calculs requis par les attestations de prise en compte de la RT 2012. Les valeurs Bbiomax, Cepmax, Ticref sont ainsi calculées par le bureau d’études. Ces mesures sont effectuées sur place et par l’aide de logiciels agréés par le Ministère du Développement Durable.

Phase avant dépôt du permis de construire

Intervention à la conception du bâtiment : après avoir réalisé le plan de masse du permis de construire (mais avant le dépôt du dossier complet en mairie). Il conviendra de modifier les plans en fonction des conseils du bureau d’études. Il pourra alors établir la première attestation de prise en compte de la RT 2012, à transmettre au dépôt du permis de construire. Phase après accord du permis de construire

Intervention pendant les travaux : le bureau d’études effectuera un contrôle sur place lors de la réalisation des travaux. L’objectif étant le cas échéant de corriger les éléments qui risqueraient de compromettre l’engagement de prise en compte de la RT 2012 fournie au dépôt du permis de construire.

Phase après accord du permis de construire

Intervention pendant les travaux : le bureau d’études effectuera un contrôle sur place lors de la réalisation des travaux. L’objectif étant le cas échéant de corriger les éléments qui risqueraient de compromettre l’engagement de prise en compte de la RT 2012 fournie au dépôt du permis de construire.

Phase avant le dépôt de la Déclaration d’Achèvement des Travaux

Intervention en fin de travaux : le ≪ thermicien ≫ effectuera les dernières mesures préalables à l’établissement de l’attestation RT 2012 de fin de travaux.

Contenu du permis de construire

Formulaire de permis de construire

La demande de permis de construire doit être effectuée au moyen de l’un des formulaires suivants :
·         cerfa n°13406*03 lorsqu’il s’agit d’une maison individuelle et/ou ses annexes (demandez à la société les documents)

·         cerfa n°13409*02 pour les autres constructions (logement collectif, exploitation agricole, établissement recevant du public…).


Les pièces à joindre obligatoirement

·         PC1, le plan de situation

·         PC2, le plan de masse des constructions à créer

·         PC3, le plan en coupe du terrain et de la construction.

·         PC4, la notice décrivant le terrain et présentant le projet

·         PC5, le plan des façades et des toitures

·         PC6 un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement

·         PC7 / PC8 des photographies permettant de situer le terrain dans l’environnement proche et lointain.

Le recours à un architecte est rendu obligatoire que lorsque la demande de permis de construire est déposée :

Par une autre personne qu’une personne physique

Ou dans tous les cas, lorsque la demande porte sur un bâtiment à usage d’habitation dont la surface de plancher ou l’emprise au sol développant de la surface de plancher excédent 170m².

Les pièces complémentaires Selon la nature du projet et la situation juridique du terrain, il peut être obligatoire de transmettre des pièces complémentaires. Voici les plus demandées sont :

    L’attestation de prise en compte de la réglementation thermique : à transmettre lorsque le projet est soumis au respect de la RT 2012 (bâtiment d’habitation et parties nouvelles à usage d’habitation).

    L’attestation de conformité ; à joindre lors de réalisation ou de la réhabilitation d’une installation d’assainissement non collectif.

    L’attestation de l’architecte ou de l’expert certifiant la réalisation d’une étude de sol ; à joindre s’il y a lieu lorsque le terrain est compris dans un plan de prévention des risques.

Démarches administratives : Dépôt du dossier

Le dossier doit être déposé à la mairie de la commune où est situé le terrain.

Le permis de construire se dépose en 4 dossiers complets plus 5 exemplaires supplémentaires des plans de situation, de masse et en coupe.

Des exemplaires supplémentaires sont parfois nécessaires si les travaux ou aménagements sont situés dans un secteur protégé (monument historique, site, réserve naturelle, parc national…).

La mairie délivre un récépissé comportant un numéro d’enregistrement qui mentionne le point de départ de la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer en l’absence d’opposition du service instructeur.

    Délais d’instruction

Le délai d’instruction est généralement de :
    · 2 mois pour une maison individuelle et/ou ses annexes,
    · 3 mois dans les autres cas.
Le délai peut être majoré selon la situation juridique du terrain (lorsque le terrain est compris dans un secteur sauvegardé)

Comment calculer les délais ? Le délai est compté de date à date, sans tenir compte du nombre de jours exacts. Ce délai peut expirer un dimanche ou un jour férié. Par exemple, pour un délai de trois mois :

    date de dépôt : 25 septembre date limite de décision : 25 décembre date de dépôt : 30 novembre date limite de décision : 28 février (ou 29 dans le cas des années bissextiles)

Il est généralement exigé pour tous les travaux de grandes importances.

Décisions de la mairie

En cas d’acceptation

La décision de la mairie prend la forme d’un arrêté municipal. Cette décision est adressée à l’intéressé par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique.

En cas de refus

Lorsqu’un permis de construire a été refusé, le demandeur a la possibilité de demander à la mairie de revoir sa position. Cette demande s’effectue dans les 2 mois suivant le refus par lettre recommandée avec avis de réception.

Si cette tentative échoue, le demandeur a 2 mois à compter de la date de la notification de la décision de refus pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception. Le demandeur doit exposer clairement les raisons qui lui permettent de justifier son droit à l’obtention d’un permis de construire.

En l’absence de réponse

La décision de la mairie peut également ne pas donner lieu à la délivrance d’une réponse écrite au terme du délai d’instruction. Cela indique, en principe, qu’elle ne s’oppose pas au projet tel qu’il est décrit dans la demande de permis de construire. L’intéressé a tout de même intérêt à demander à la mairie un certificat attestant de son absence d’opposition à la réalisation du projet.

Effets de l’obtention d’un permis de construire

L’obtention d’un permis de construire montre que le projet est réputé conforme aux règles d’occupation des sols. Son bénéficiaire est alors en droit d’entreprendre ses travaux dès la réception de l’arrêté accordant le permis de construire conformément aux informations délivrées dans ce dernier et le cas échéant, conformément aux prescriptions qui ont pu être apportées.

Taxe d’aménagement

La délivrance d’un permis de construire constitue le fait générateur de la taxe d’aménagement, calculée en raison de la surface taxable et/ou selon le nombre d’équipements et d’installations tel qu’énuméré par le code de l’urbanisme.

Validité du permis de construire

La durée de validité initiale d’un permis de construire, d’aménager, de démolir ou d’une déclaration préalable est de 3 ans. Si les travaux ne débutent dans ce délai, l’autorisation est périmée. Il est possible de faire des démarches pour obtenir son renouvellement. La durée de validité initiale peut ainsi être prorogée 2 fois pour une durée d’1 an.

Sont concernés les projets n’ayant pas encore donné lieu à un commencement de travaux et dont l’autorisation n’est pas périmée au 6 janvier 2016.

Permis de construire

Durée de validité initiale et prorogations
Depuis le 6 janvier 2016
Validité initiale 3 ans
Prorogation n°1 1 an
Prorogation n°2 1 an
Total 5 ans

À noter :

Le délai de validité des autorisations d’urbanisme portant sur tout ouvrage de production d’énergie utilisant une des sources d’énergies renouvelables pourra être prorogé plusieurs fois dans la limite d’un délai de 10 ans.

Toute demande de prorogation doit être faite par courrier en double exemplaire 2 mois au moins avant l’expiration du délai de validité initiale de votre permis ou déclaration préalable. Ce courrier doit être adressé par lettre recommandé avec avis de réception ou déposé en mairie.

Après l’obtention du permis de construire

Affichage

Le permis, formel ou tacite, doit être affiché à la mairie dans les huit jours qui suivent la décision ou la non-opposition, pour une durée de deux mois.

Il doit également être affiché sur le lieu du chantier de façon à être visible de la voie publique, pour une durée minimale obligatoire de deux mois et pendant toute la durée des travaux.

Des panneaux réglementaires sont en vente dans les magasins spécialisés.

Pour éviter tout risque de litige, il est recommandé de faire constater par huissier la présence des panneaux réglementaires.

Déclaration d’ouverture du chantier (DOC)

A l’ouverture du chantier, il convient d’adresser une déclaration d’ouverture de chantier en 3 exemplaires à la mairie où se situe le terrain ou à envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception.

Déclaration d’attestation de l’achèvement et de la conformité des travaux (DAACT)

La déclaration attestant d’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) est un document qui permet de signaler à l’administration l’achèvement des travaux et la conformité de la construction par rapport à l’autorisation d’urbanisme accordée. Elle doit obligatoirement être effectuée une fois que les travaux sont terminés.

Cette déclaration concerne uniquement les travaux ayant fait l’objet :

    d’un permis de construire,
    d’un permis d’aménager
    ou une déclaration préalable

En cas de construction nouvelle, une attestation doit en plus être jointe à la déclaration d’achèvement des travaux indiquant que la construction respecte bien la réglementation thermique 2012.

Le dossier, établi en 1 exemplaire, doit être déposé directement à la mairie où se situe le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

A quelles règles un permis de construire doit obéir ?

Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique.

Les dispositions législatives et réglementaires correspondent :

    Au document d’urbanisme, notamment le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)
    Au registre national d’urbanisme (RNU)

Les règles d’ordre public du règlement national d’urbanisme (RNU)

Le service en charge de la délivrance du permis de construire a la possibilité de refuser un projet ou d’y apporter des prescriptions s’il ne respecte pas :

Règles de sécurité publique et de salubrité.

    Protection du patrimoine archéologique
    Protection de l’environnement
    Aspect extérieur des constructions

Le document d’urbanisme : le cas du plan local d’urbanisme (PLU)

Le PLU est un document d’urbanisme dont l’un des enjeux est de définir les modalités d’occupation des sols au sein du territoire communal en fonction d’un zonage géographique : zone agricole, zone urbaine, zone à urbaniser, zone naturelle.

Le règlement du PLU s’organise de la manière suivante :

    Occupations interdites et autorisées sous conditions.
    Accès et voiries / desserte par les réseaux.
    Caractéristiques des terrains
    Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques/ par rapport aux limites séparatives / par rapport aux autres sur une même propriété
    Emprise au sol
    Hauteur maximale des constructions
    Aspect extérieur
    Stationnement
    Plantations, espaces boisés classés
    Coefficient d’occupation au sol (COS)

Le document d’urbanisme : le cas du plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) Le PSMV est un document d’urbanisme, opposable aux autorisations de construire, qui peut être créé dans les communes comprises dans un secteur sauvegardé. Le PSMV tient lieu de document d’urbanisme et se substitue au PLU éventuellement applicable. Le contenu du PSMV est beaucoup plus détaillé que celui du PLU, notamment en ce qui concerne les règles d’aspect extérieur applicables aux constructions.

L’architecte des bâtiments de France doit par ailleurs formuler un avis sur les demandes d’autorisation de construire qui sont déposées au sein de ce secteur.

Carte communale et règlement national d’urbanisme (RNU)

Le RNU s’applique en l’absence de réglementation locale et dans les communes dotées d’une carte communale. Afin de tenir compte de la variété des situations possibles, le RNU laisse à l’autorité compétente en matière de délivrance des autorisations de construire un large pouvoir d’appréciation.

Cas particulier du lotissement

Les règles d’urbanisme contenues dans le règlement du lotissement deviennent caduques à l’expiration de 10 ans à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir dès lors que le lotissement est compris dans une commune dotée d’un PLU ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu.