Informations générales pour l’obtention des permis ou déclaration préalable des travaux

Quel formulaire devez-vous utiliser pour être autorisé à réaliser votre projet?

Il existe trois permis : le permis de construire, le permis d’aménager et le permis de démolir.
Certains travaux et aménagements doivent simplement être précédés d’une déclaration préalable.
Enfin, des travaux et aménagements ne sont soumis à aucune formalité au titre du code de l’urbanisme. Ils doivent cependant respecter les règles d’urbanisme.
C’est la nature, l’importance et la localisation de votre projet qui déterminent le type de formalité auquel il doit être soumis et le formulaire que vous devez utiliser (voir tableaux détaillés pages 5 et suivantes).
Le permis d’aménager et le permis de construire font l’objet d’un formulaire commun. Les renseignements à fournir et les pièces à joindre à la demande sont différents en fonction de la nature du projet.
Si votre projet comprend à la fois des aménagements, des constructions et des démolitions, vous pouvez choisir de demander un seul permis et utiliser un seul formulaire.

Le formulaire de demande de permis d’aménager et de construire (cerfa n°13409*05 ) peut être utilisé pour tous types de travaux ou d’aménagements soumis à permis.
Si votre projet nécessite en plus d’effectuer des démolitions soumises à permis de démolir et/ou des constructions, vous pouvez en faire la demande avec ce formulaire.
Attention : les pièces à joindre seront différentes en fonction de la nature du projet.

Le formulaire de demande de permis de construire pour une maison individuelle(cerfa n°13406*05) doit être utilisé pour les projets de construction d’une maison individuelle d’habitation et de ses annexes (garages,…) ou pour tous travaux sur une maison individuelle existante soumis à permis.
Si votre projet nécessite en plus d’effectuer des démolitions soumises à permis de démolir, vous pouvez en faire la demande avec ce formulaire.

Le formulaire de permis de démolir (cerfa n°13405*04) doit être utilisé pour les projets de démolition totale ou partielle d’une construction protégée ou située dans un secteur protégé.

Lorsque ces démolitions dépendent d’un projet de construction ou d’aménagement, le formulaire de demande de permis d’aménager et de construire ainsi que celui de la déclaration préalable permettent également de demander l’autorisation de démolir.

Le formulaire de déclaration préalable (cerfa n°13404*05) doit être utilisé pour déclarer des aménagements, des constructions ou des travaux non soumis à permis.

Si votre projet nécessite en plus d’effectuer des démolitions soumises à permis de démolir, vous pouvez en faire la demande avec ce formulaire.

Lorsque votre projet concerne une maison individuelle existante, vous devez utiliser le formulaire de déclaration préalable à la réalisation de constructions et travaux non soumis à permis de construire portant sur une maison individuelle et/ou ses annexes ( cerfa n°13703*05).

Informations utiles

Qui peut déposer une demande ?

Vous pouvez déposer une demande si vous déclarez que vous êtes dans l’une des quatre situations suivantes :

          – vous êtes propriétaire du terrain ou mandataire du ou des propriétaires ;

          – vous avez l’autorisation du ou des propriétaires ;

          – vous êtes Co-indivisaire du terrain en indivision ou son mandataire ;

          – vous avez qualité pour bénéficier de l’expropriation du terrain pour cause d’utilité publique.

Recours à l’architecte :

En règle générale, vous devez faire appel à un architecte pour établir votre projet de construction et présenter votre demande de permis de construire. Cependant, vous n’êtes pas obligé de recourir à un architecte (ou un agréé en architecture) si vous êtes un particulier ou si vous représentez une exploitation agricole à responsabilité limitée à associé unique et que vous déclarez vouloir édifier ou modifier pour vous-même :

           – une construction à usage autre qu’agricole (par exemple, une habitation) dont ni la surface de plancher, ni l’emprise au sol de la partie de la construction qui constitue de la surface de plancher ne dépasse 170 m².

           – une extension, soumise a permis de construire, d’une construction à usage autre qu’agricole, si, le cas échéant, ni la surface de plancher de cette extension, ni l’emprise au sol nouvellement créée n’a pour effet de porter la surface de plancher totale de la construction ou l’emprise au sol de la partie de celle-ci constitutive de surface de plancher au-delà de 170 m².

           – une construction à usage agricole dont ni la surface de plancher, ni l’emprise au sol ne dépasse 800 m².

           – des serres de production dont le pied droit à une hauteur inférieure à 4 m et dont ni la fois la surface de plancher, ni l’emprise au sol ne dépasse 2000 m².

Pour savoir comment mesurer la surface de plancher de votre projet ainsi que son emprise au sol, vous pouvez vous reporter aux paragraphes ci-dessous.

Comment déterminer la surface de plancher

La surface de plancher d’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades, après déduction, sous certaines conditions, des embrasures des portes et fenêtres, des vides et trémies, des aires de stationnement, des combles, des locaux techniques et des caves ou celliers ainsi que, dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées à l’habitation.

Pour déterminer la surface de plancher de votre projet, vous pouvez utilement vous reporter à la circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher.

Vous pouvez également vous aider de la fiche d’aide pour le calcul de la surface de plancher et de la surface taxable.

Comment déterminer l’emprise au sol ?

Afin de déterminer si votre projet est soumis a permis ou à déclaration préalable, il faut, en plus de sa surface de plancher, évaluer son emprise au sol.

L’emprise au sol d’une construction correspond à la projection verticale de son volume.

Sont ainsi pris en compte dans l’emprise au sol : l’épaisseur des murs extérieurs de la construction, les balcons, les auvents,…

En ce qui concerne l’obligation de recourir à un architecte dans le cadre d’une demande de permis, l’emprise au sol à prendre en compte n’est pas celle de l’intégralité de votre projet mais, le cas échéant, celle de la seule partie de la construction qui constitue de la surface de plancher.

Par exemple, comme dans l’illustration ci-dessous, l’emprise au sol du garage de votre habitation n’est pas prise en compte pour le seuil de 170 m² du recours à l’architecte (cf. paragraphe plus haut).

Qu’est-ce que le changement de destination ?

Le code de l’urbanisme (article R.123-9) définit neuf destinations possibles pour une surface existante : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt et service public ou d’intérêt collectif. Changer la destination consiste à passer de l’une à l’autre.

Par exemple : Transformer des bureaux en hôtel ou transformer une habitation en commerce.

Toutefois, transformer un garage existant, attenant à une maison d’habitation, en chambre n’est pas un changement de destination.

Les changements de destination sont soumis a permis de construire lorsqu’ils sont réalisés avec travaux modifiant les structures porteuses de la construction ou la façade.

Dans les autres cas, les changements de destination sont soumis à déclaration préalable.

A quelle formalité sont soumis vos travaux et aménagements ?

Les tableaux que vous trouverez ci-dessous vous permettront de déterminer la formalité à laquelle vous êtes soumis en fonction de la nature, de l’importance et de la localisation de votre projet.

Les références aux articles du code de l’urbanisme sont entre parenthèses.

Attention : les travaux qui ne sont soumis à aucune formalité au titre du code de l’urbanisme doivent néanmoins respecter les règles d’urbanisme.

Si vous avez un doute sur la situation de votre terrain ou sur le régime (autorisation ou déclaration) applicable à votre projet, vous pouvez vous renseigner auprès de votre mairie.

Les constructions nouvelles

Cas générale

Nature des travaux Formalités
Création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 20 m², quelle que soit la hauteur (R.421-1) Permis
Création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 5 m², sans dépasser 20 m², et hauteur inférieure ou égale à 12 mètres (R.421-9 a) Déclaration préalable
Création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 5 m², sans dépasser 20 m², et hauteur supérieure à 12 mètres (R.421-1) Permis
Création d’une surface de plancher et d’une emprise au sol inférieures ou égales à 5 m² et hauteur supérieure à 12 mètres (R.421-9 c) Déclaration préalable
Création d’une surface de plancher et d’une emprise au sol inférieures ou égales à 5 m² et hauteur inférieure ou égale à 12 mètres (R.421-2 a) Aucune
Création d’une surface de plancher et d’une emprise au sol inférieures ou égales à 20 m² et hauteur inférieure ou égale à 12 mètres dans les secteurs sauvegardés, les sites classés, les réserves naturelles et les cœurs de parcs nationaux (ou futurs parcs nationaux) (R.421-11 a) Déclaration préalable
Création d’une surface de plancher et d’une emprise au sol inférieures ou égales à 20 m² et hauteur supérieure à 12 mètres dans les secteurs sauvegardés, les sites classés, les réserves naturelles et les cœurs de parcs nationaux (ou futurs parc nationaux) (R.421-1) Permis

Les murs

Nature des travaux Formalités
D’une hauteur supérieure ou égale à 2 mètres (R.421-9 e) Déclaration préalable
De moins de 2 mètres de hauteur sauf s’ils constituent des clôtures régies par l’article R.421-12 – hors secteur sauvegardé ou site classé ou en instance de classement (R.421-2 f) Aucune
De soutènement (R.421-3 a) Aucune
Création d’une surface de plancher et d’une emprise au sol inférieures ou égales à 5 m² et hauteur supérieure à 12 mètres (R.421-9 c) Déclaration préalable

Les clôtures

Nature des travaux Formalités
Situées dans secteur sauvegardé, dans le champ de visibilité d’un monument historique, dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, dans un site inscrit ou un site classé ou en instance de classement, en secteur délimité de Plan local d’urbanisme ou en partie de commune dont le conseil municipal a décidé de soumettre les clôtures à déclaration. (R.421-12) Déclaration préalable
Autres que celles citées ci-dessus et les clôtures nécessaires à l’activité agricole ou forestière (R.421-2 g) Aucune

Le mobilier urbain

Nature des travaux Formalités
Hors secteur sauvegardé ou site classé ou en instance de classement (R.421-2 h) Aucune

Les terrasses

Nature des travaux Formalités
Si elles sont de plain-pied (R.421-2 j) Aucune
Si elles sont de plain-pied et situées en site classé ou en instance de classement (R. 421-11 II g) Déclaration préalable


Les plates formes

Nature des travaux Formalités
Si elles sont de plain-pied (R.421-2 j) Aucune
Les plates-formes citées ci-dessus et situées en site classé ou en instance de classement (R. 421-11 II h) Déclaration préalable

Cas général

Nature des travaux Formalités
Création d’une surface de plancher et d’une emprise au sol inférieures ou égales à 5m², sans modification de l’aspect extérieur (R.421-1) Aucune
Création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 5m², sans dépasser 20m² Déclaration préalable
Création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieur à 20m² Permis
En Zone Urbaine d’une commune couverte par un Plan Local d’Urbanisme, un plan d’occupation des Sols ou un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur, création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 20m², sans dépasser 40m², si ni la surface de plancher, ni l’emprise au sol nouvellement créée n’a pour effet de porter la surface de plancher totale de la construction ou de l’emprise au sol de la partie de celle-ci constitutive de surface de plancher au-delà de 170m². Déclaration préalable
La transformation de plus de 5 m2 de surface close et couverte non comprise dans la surface de plancher de la construction en un local constituant de la surface de plancher (R.421-17 g) Déclaration préalable

Les changements de destination

Nature des travaux Formalités
Avec travaux modifiant les structures porteuses ou la façade (R.421-14 c) Permis
Sans travaux ou avec travaux ne modifiant pas les structures porteuses ou la façade (R.421-17 b) Déclaration préalable

Les travaux intérieurs

Nature des travaux Formalités
Dans les immeubles ou parties d’immeubles indiqués par le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé, lorsqu’ils modifient la structure porteuse du bâtiment ou la répartition des volumes (R.421-15 a) Permis
Dans les secteurs sauvegardés dont le PSMV n’est pas approuvé ou a été mis en révision (R.421-17 c) Déclaration préalable

Les autres travaux

Nature des travaux Formalités
Les travaux d’entretien ou de réparation ordinaire (R.421-13) Aucune
Dans les secteurs sauvegardés dont le PSMV n’est pas approuvé ou a été mis en révision (R.421-17 c) Déclaration préalable
Les travaux de ravalement ou ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur (R.421-17 a) Permis
Travaux portant sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques (sauf travaux d’entretien ou réparation ordinaire et travaux portant sur les immeubles qui nécessitent le secret pour des motifs de sécurité) (R.421-16) Permis
Travaux portant sur un élément identifié comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager – dans les secteurs sauvegardés dont le PSMV est approuvé (R.421-15 b) Permis
Travaux ayant pour effet de supprimer ou modifier un élément identifié comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager par le Plan Local d’Urbanisme (ou un document en tenant lieu) ou par délibération du conseil municipal (R.421-17 d et e) Déclaration Préalable

Les démolitions

Nature des travaux Formalités
Travaux démolissant ou rendant inutilisable tout ou partie d’une construction située dans une commune ou une partie de commune où le conseil municipal a décidé d’instituer le permis de démolir (R.421-27) Permis
Travaux démolissant ou rendant inutilisable tout ou partie d’une construction dans un secteur sauvegardé avec périmètre délimité ou dans un périmètre de restauration immobilière (R.421-28 b) Permis
Travaux démolissant ou rendant inutilisable tout ou partie d’une construction inscrite au titre des monuments historiques. (R.421-28 b) Permis
Travaux démolissant ou rendant inutilisable tout ou partie d’une construction située dans le champ de visibilité d’un monument historique, dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) (R.421-28 c) Permis
Travaux démolissant ou rendant inutilisable tout ou partie d’une construction située dans un site inscrit ou classé ou en instance de classement au titre du code de l’environnement Permis
Travaux démolissant ou rendant inutilisable tout ou partie d’une construction (R.421-28 e) :
– Identifiée comme devant être protégée par un plan local d’urbanisme,
– Situé dans un périmètre délimité par le plan
– Dans une commune non dotée d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, identifiée par délibération en conseil municipal comme constituant un élément de patrimoine ou de paysage à protéger ou à mettre en valeur.
Permis
Démolitions effectuées en application du code de la construction et de l’habitation sur un bâtiment menaçant ruine ou en application du code de la santé publique sur un immeuble insalubre (R.421-29 b) Aucune
Démolitions effectuées en application d’une décision de justice devenue définitive (R.421-29 c) Aucune
Démolitions de bâtiments frappés de servitude de reculement en exécution de plans d’alignement (R.421-29 d) Aucune
Démolitions de lignes électriques et de canalisations (R.421-29 e) Aucune

Le choix des produits

Le choix des produits n’est pas qu’une affaire de prix. Il est de votre intérêt de ne pas vous arrêter à ce seul critère mais d’examiner les autres informations disponibles. S’il reste des informations subjectives (couleur, aspect, touché …), il y a de nombreuses caractéristiques qui peuvent être appréciées de manière objective (résistance thermique, résistance mécanique, résistance à l’usure, durabilité …)

Les qualités des produits
Sauf pour les produits qui jouent un rôle évident en matière de sécurité pour laquelle elle est obligatoire, l’évaluation des performances des produits de construction résulte d’une démarche volontaire. La qualité des produits s’apprécie en fonction de niveaux de performance qui sont définis soit dans des normes pour les produits considérés comme traditionnels, soit dans des documents spécifiques pour des produits innovants pour lesquels on ne dispose pas d’assez de recul.

Les produits certifiés
L’intérêt d’une production industrielle est de réunir les conditions de fabrication. C’est l’objet de la certification de performances. Les essais sur les produits sont réalisés par des laboratoires indépendants des fabricants. La conformité des performances à celles qui sont escomptées fait l’objet de procès-verbaux d’essais et est attestée par une marque qui est gravée ou étiquetée sur le produit ou imprimé sur l’emballage. Il s’agit d’une information très utile pour le client puisqu’elle lui assure que le produit qu’il choisit répond bien aux exigences qu’il s’est fixées.

Le marquage CE
Pour faciliter la libre circulation des produits au sein des pays du marché européen, une sorte de passeport a été créée. Il concerne tous les produits. Les fabricants apposent la marque CE sur les produits de construction. Celle-ci atteste de la conformité du produit à des exigences portant sur des points jugés essentiels (les économies d’énergie …). La présence d’une marque CE sur un produit de construction atteste de leur conformité à des exigences portant sur six points jugés essentiels comme la stabilité des bâtiments, la sécurité incendie, l’hygiène, la santé l’environnement, la sécurité d’utilisation, la protection contre le bruit, les économies d’énergie. Il ne s’agit pas d’une marque de qualité telle que définie précédemment.

Le déroulement des travaux

Ouverture du Chantier
Si votre projet nécessite un permis de construire, vous devrez transmettre à la mairie la déclaration d’ouverture du chantier juste avant le démarrage des travaux. Vous aurez au préalable prévu les déplacements ou le déménagement des meubles dont la présence pourrait gêner les travaux. Il est important, suivant les projets de bien préciser cette phase avec la ou les entreprises de manière à ne pas avoir à improviser en cours de chantier. Si nécessaire, notamment en cas de travaux qui peuvent affecter une habitation voisine, vous aurez fait procéder à un relevé par huissier relatif à l’état des lieux avant travaux de manière à limiter votre mise en cause en cas de désordres imputés aux travaux que vous aurez commandés.

Chantier
Le chantier est sous la responsabilité de l’entreprise. Elle établit un planning des travaux de manière à respecter le délai convenu. Il lui appartient de prendre les mesures destinées à assurer la sécurité des personnes qui interviennent et à respecter les décisions qui auront été prises avec votre accord avant le début des travaux. Il est de votre intérêt de suivre les travaux régulièrement de manière à pouvoir intervenir si nécessaire pour faire corriger le déroulement du chantier. Si ces corrections sont des changements significatifs, il faudra établir un avenant précisant la nature des travaux, leur prix et leur éventuelle incidence sur le délai du chantier.

Réception
Il s’agit d’un moment extrêmement important puisque c’est le point de départ des différentes garanties. Vous aurez soin de noter toutes les remarques (les réserves) relatives à l’ouvrage qui vous est livré par l’entreprise. Le procès-verbal, signé par les responsables des entreprises et par vous-même servira de base pour suivre l’avancement des travaux de finition ou de réparation nécessaires pour lever les réserves. Si votre projet nécessite un permis de construire, vous devrez transmettre à la mairie la déclaration d’achèvement du chantier.

La facture
La facture est un document très important que le maître d’ouvrage doit exiger. Elle constitue une preuve d’exécution des travaux. Elle est à conserver 10 ans. Elle doit comporter les mentions suivantes : le numéro de la facture ; la date de rédaction ; le nom et l’adresse de l’entreprise ; son numéro d’enregistrement à la chambre de commerce ou au registre des métiers ; le nom du client et le lieu d’exécution des travaux ; le détail et le prix des travaux réalisés ; le montant HT, TTC et la date à laquelle la facture doit être acquittée.