Votre projet de travaux est-il éligible aux aides de l’ANAH

Les objectifs du projet

Pour être subventionné, les travaux doivent permettre de résoudre des situations d’insalubrité ou de dégradation ou améliorer les performances thermiques…

Le diagnostic initial du logement

Pour examiner votre demande, l’ANAH à besoin de connaître la situation vous ayant conduit à engager un projet de travaux, ainsi que l’état initial des logements concernés. Ceux-ci doivent au préalable avoir fait l’objet d’un diagnostic établi :
             Soit, dans le cadre d’une procédure administrative arrêté d’insalubrité, arrêté de péril, procédure au titre Règlement sanitaire départemental (RSD), ou procédure initiée par la Caisse d’allocations familiales (CAF) à la suite d’un contrôle de décence.
            Soit, par un professionnel qualifié au moyen de l’un des deux outils appropriés : la grille d’évaluation de l’insalubrité ou la grille d’évaluation de la dégradation de l’habitat.

L’évaluation énergétique

La réalisation d’une évaluation énergétique (évaluation de la consommation énergétique avant travaux et une évaluation énergétique projetée après travaux) est obligatoire.
Le logement doit atteindre après les travaux un niveau de performance énergétique correspondant au moins à l’étiquette « D » (soit une consommation énergétique inférieure à 230kWhep/m².an) avec toutefois la possibilité d’admettre dans certain cas particuliers que le logement n’atteigne après les travaux que l’étiquette « E » (soit une consommation énergétique inférieure à 330kWhep/m².an) Le niveau d’exigence quant à la performance énergétique du logement après travaux peut être renforcé au niveau local par l’autorité décisionnaire.

L’accompagnement de votre projet

Dans le cadre d’une opération programmée (OPAH, programme d’intérêt général), l’opérateur vous accompagne dans votre projet et réalise les diagnostics et les évaluations nécessaires. Vous bénéficiez gratuitement de ces prestations, financées par les pouvoirs publics.

En dehors de ces dispositifs, vous pouvez faire appel à un opérateur spécialisé, agréé par l’Etat ou habilité par l’Anah. Le coût de cette prestation, réalisée dans le cadre d’un contrat d’assistance à maitrise d’ouvrage, donnera lieu à l’octroi d’un financement complémentaire.

Pour des travaux d’un montant supérieur à 100 000€ HT, ou nécessitant une expertise technique particulière, l’Anah pourra exiger que le projet fasse l’objet d’une mission de maitrise d’œuvre.

Les projets de travaux subventionnables

Les aides aux travaux s’articulent autour de deux grandes catégories : les projets de travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé et les projets d’amélioration. Ces projets se distinguent en fonction de la gravité de la situation à laquelle ils répondent et de l’importance des travaux nécessaires pour y remédier. Pour pouvoir bénéficier, le cas échéant, d’une aide de l’Anah, votre projet dois s’insérer dans l’une ou l’autre de ces catégories.

Les projets de travaux lourds

Ce sont des travaux d’une grande ampleur et d’un coût élevé, qui visent à résoudre une situation d’habitat indigne particulièrement grave ou de dégradation très importante. Les aides aux projets de travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé peuvent être sollicitées dans les cas suivants :
            Si le logement a fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ;
            Ou si rapport d’évaluation réalisé par un professionnel qualifié certifie l’existence d’une situation d’insalubrité ou de dégradation très importante. Ce rapport est établi sur la base de la grille de l’insalubrité ou de la grille d’évaluation de la dégradation de l’habitat.

Les projets de travaux d’amélioration

Ce sont des travaux dont l’ampleur et le coût ne permettent pas de les placer dans la catégorie des projets de travaux lourds. Les projets de travaux d’amélioration incluent :
            Les travaux pour la sécurité et la salubrité de l’habitat et la salubrité de l’habitat. Ces travaux doivent permettre de traiter l’insalubrité ou un péril d’ampleur limitée dont la résolution ne nécessite pas des travaux lourds, ou de répondre à une procédure liée à la mise en sécurité des équipements communs ou liée au risque saturnin.
            Les travaux pour l’autonomie de la personne. Ces travaux doivent permettre d’adapter le logement et ses accès aux besoins spécifiques d’un locataire en situation de handicap ou de perte d’autonomie liée au vieillissement. Le propriétaire doit pouvoir justifier de la nécessité de ces travaux en fournissant :
                        - Un justificatif de handicap ou de perte d’autonomie du locataire : décision de la commission des droits et de l’autonomie des personnes handicapées (CDAPH) ou évaluation de la perte d’autonomie en Groupe iso-ressource (GIR)
                        - Un document permettant de vérifier l’adéquation du projet aux besoins du locataire : rapport d’ergothérapeute, diagnostic autonomie réalisé par un architecte ou un technicien compétent ou évaluation réalisée lors de la demande de prestation de compensation du handicap (PCH)
            Les travaux pour réhabiliter un logement dégradé. Ce sont les travaux permettant de résoudre une situation de dégradation « moyenne », qui a été constatée sur la base d’un diagnostic réalisé par un professionnel qualifié à l’aide de la grille d’évaluatio de la dégradation de l’habitat.             Les travaux d’amélioration des performances énergétiques. Il s’agit de travaux d’économies d’énergie réalisés dans un logement ou sur un bâtiment en bon état et permettant de rendre le projet éligible à l’aide complémentaire du programme Habiter Mieux. Le bon état du logement ou du bâtiment doit être attesté par la production d’un diagnostic réalisé par un professionnel qualifié à l’aide de la grille d’évaluation de la dégradation de l’habitat. Le projet doit permettre d’améliorer les performances énergétiques d’au moins 35%.
            Les travaux réalisés à la suite d’une procédure RSD ou d’un contrôle de décence. Ce sont des travaux pour résoudre une situation de non-conformité au Règlement sanitaire départemental (RSD) ou une situation de non-décence mise en évidence par un contrôle de la Caisse d’allocations familiales (CAF) ou la Caisse de mutualité sociale agricole (CMSA)
            Les travaux de transformation d’usage d’un local. Il s’agit de la transformation d’usage d’un local autonome dont l’affectation d’origine n’est pas à usage d’habitation, ou de la transformation en pièce habitable d’un local attenant au logement et affecté à l’origine à un autre usage que l’habitation. Ces projets peuvent être considérés comme non prioritaires et ne pas donner lieu à subvention.

Quels sont les engagements à respecter ?

Les conditions générales L’octroi des aides aux travaux est conditionné à la signature, par le propriétaire bailleur, d’une convention à loyer maîtrisé avec l’ANAH. Cette convention, qui peut être à loyer intermédiaire, social ou très social, fixe un certain nombre d’engagements à respecter :
    La durée de la convention entre le propriétaire bailleur et l’ANAH est de neuf ans si le logement a bénéficié d’une aide aux travaux ;
    Le propriétaire bailleur s’engage à louer son logement à des personnes physiques l’occupant à titre de résidence principale (c’est-à-dire au moins huit mois par an) ;
    Le logement doit respecter les caractéristiques de décence définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Il ne doit pas présenter de risques manifestes pour la sécurité physique et la santé des occupants et doit être pourvu des équipements habituels permettant de l’habiter normalement.
    Le loyer du logement ne peut excéder un loyer maximal fixé localement par l’ANAH en fonction des loyers de marché ;
    Le propriétaire bailleur s’engage à louer le logement à des ménages dont les revenus, à la date de signature du bail, sont inférieurs aux plafonds de ressources indiqués ci-après ;
    S’il s’agit de conventionner un logement occupé, le bail doit faire l’objet d’un renouvellement.

Les plafonds de loyers

Les plafonds de loyers sont exprimés en euros par mètre carré de surface habitable dite « fiscale », charges non comprises.
Zone Abis - A Zone B1 – B2 Zone C
Loyer,« intermédiaire » 16,83 – 12,50
10,07 – 8,75 8,75
Loyer « social » 6,63
6,02
5,40
Loyer « très social »
6,27
5,85
5,21
Le loyer au m² applicable à la convention est fixé localement par l’Anah en fonction notamment du niveau des loyers du marché. Ce montant ne peut être qu’égal ou inférieur au montant fixé par instruction ou circulaire au niveau national.

Les plafonds de loyers du tableau ci-dessus sont révisés au 1er janvier de chaque année.

Le niveau de ressources des locataires

• Le bailleur s’engage à louer le logement à des ménages dont les revenus, à la date de signature du bail, sont inférieurs aux plafonds de ressources fixés au niveau national.
• Le montant des ressources à prendre en compte est le revenu fiscal de référence de chaque personne composant le ménage à l’année N-2. Exemple : pour un bail signé en 2016, les revenus concernés sont ceux de 2014. Toutefois, si les revenus du ménage locataire ont baissé entre 2014 et 2015, il est possible d’examiner les ressources de 203 (N-1) à condition d’être en mesure de produire l’avis d’imposition correspondant (2015).
• Les plafonds de ressources sont révisés au 1er janvier de chaque année.

(1) La surface habitable, à laquelle s’ajoute la moitié de la surface des annexes (dans la limite de 8 m2
(2) Le zonage caractérise la tension du marché du logement et les niveaux des loyers pratiqués en découpant le territoire en 5 zones : de la plus tendue A bis à la plus détendue zone C. Pour connaître le zonage de la commune qui vous intéresse : www.territoires.gouv.fr/les-zonages-des politiques-du-logement
(3) Le montant du revenu fiscal de référence figure sur l’avis d’imposition. Pour les salariés, sauf cas particuliers, il correspond au revenu fiscal après abattement de 10%

Pour les conventions à loyer intermédiaire

Composition du ménage locataire
Zone A-bis – A (€)
Zone B1 (€)
Zone B2 (€)
Zone C (€)
Personne seule
36 993
36 993
30 151
27 136
Couple 55 287
55 287
40 265 36 238
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge
72 476
66 460
48 422
43 580
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge
86 531
79 606
58 456
52 611
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge
102 955
94 240
68 766
61 890
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge
115 851
106 049
77 499
69 749
Personne à charge supplémentaire
+12 908
+11 816
+ 8 646
+7 780

Pour les conventions à loyer social

Composition du ménage locataire
Zone A
Zone B
Zone C
Personne seule
23 132
23 132
20 111
Couple
34 572 34 572
26 856
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge
45 320
41 558
32 297
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge
54 109
49 779
38 990
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge
64 378
58 929
45 867
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge
72 443
66 313
51 692
Personne à charge supplémentaire
+ 8 072
+ 7 389
+ 5 766


Pour les conventions à loyer très socia

Composition du ménage locataire
Zone A
Zone B
Zone C
Personne seule
12 725
12 725
11 060
Couple
20 744
20 744
16 115
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge
27 191
24 934
19 378
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge
29 763
27 378
21 562
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge
35 406
32 413
25 228
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge
39 844
36 473
28 431
Personne à charge supplémentaire
+ 4 439
+ 4 063
+3 171

Quel niveau d’aide pour quels travaux ?

Quel niveau d’aide pour quels travaux ?

Plafonds des travaux subventionnables Taux maximaux de subvention Primes
complémentaires
Projets de travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé 1.000 € HT/m² dans la limite de 80.000 € par logement 35% - Aide de solidarité écologique (ASE) du programme Habiter Mieux attribué par l’Anah


- Prime de réduction du loyer


- Prime liée à un dispositif de réservation au profit de publics prioritaires
Projets
de travaux d’amélioration
Travaux pour la sécurité et la salubrité de l’habitat 750 € HT/m² dans la limite de 60.000 € par logement 35%
Travaux pour l’autonomie de la personne 35%
Travaux pour réhabiliter un logement dégradé
25%
Travaux d’amélioration des performances énergétiques
25%
A la suite d’une procédure RSD ou d’un contrôle de décence.
25%
Transformation d’usage (si prioritaire)
25%


La prime de réduction du loyer

Une prime complémentaire dite « de réduction du loyer » peut vous être octroyée, sous plusieurs conditions :
        Le logement loué doit faire l’objet d’une convention ANAH à loyer social ou très social
        Le logement doit être situé dans un secteur de tension du marché locatif (1)
        Une prime doit être octroyée au bailleur par un ou plusieurs Co-financeurs publics locaux (commune, établissement public de coopération intercommunale, département, région.)

La prime de réduction du loyer octroyée par l’Anah est égale au triple de la participation des co-financeurs et ne peut excéder 150 € par m2 de surface habitable fiscale (2), dans la limite de 80 m2 par logement

Pour savoir si votre logement est situé dans un secteur de tension du marché et peut bénéficier d’une aide d’une collectivité (permettant ainsi, en cas de conventionnement social ou très social, l’octroi par l’Anah de la prime de réduction du loyer), contactez la délégation locale de l’Anah.

La prime liée à un dispositif de réservation de réservation au profit de publics prioritaires

Une prime supplémentaire, d’un montant de 2.000 € par logement (montant majoré à 4.000 € dans les secteurs de tension du marché locatif) peut vous être octroyée :

        Lorsque le logement fait l’objet d’un conventionnement très social donnant au préfet le droit de désigner le locataire
        Et que le logement est effectivement attribué, dans le cadre d’un dispositif opérationnel, à un ménage prioritaire (dans le cadre du droit au logement opposable, du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ou de la lutte contre l’habitat indigne).

(1) Les secteurs de tension du marché locatif sont définis par écart supérieur à 5 € par mois et par m2 de surface habitable entre le loyer de marché (constaté au niveau local) et le loyer-plafond du secteur social (fixé par une circulaire ministérielle pour chaque zone). Contactez la délégation locale de l’Anah pour savoir si votre logement est situé dans un tel secteur
(2) La surface habitable, à laquelle s’ajoute la moitié de la surface des annexes à usage exclusif du locataire (dans la limite de 8 m2)

Le complément de subvention au titre de l’assistance à maitrise d’ouvrage

Si le logement n’est pas situé dans le périmètre d’une opération programmé (OPAH, programme d’intérêt général) et que vous avez fait appel à un opérateur spécialisé, agréé par l’Etat ou habilité par Anah, dans le cadre d’un contrat d’assistance à maitrise d’ouvrage, un complément de subvention pourra vous être attribué au titre de cette prestation :
                817 € par logement relevant d’un projet de travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé
                556 € par logement relevant d’un projet de travaux d’amélioration éligibles à l’aide du programme Habiter Mieux
                467 € par logement dans les cas d’un autre projet de travaux d’amélioration (travaux pour la sécurité et la salubrité de l’habitat ou pour l’autonomie de la personne)
En cas d’octroi d’une prime liée à un dispositif de réservation au profit de publics prioritaires, le financement de l’assistance à la maitrise d’ouvrage pourra être majoré de 467 € supplémentaires si l’opérateur vous assiste dans les démarches spécifiques à mettre en œuvre pour permettre l’attribution effective du logement à un ménage prioritaire.

Quels sont les avantages fiscaux ?

En contrepartie de la convention conclue avec l’Anah, vous bénéficiez d’une déduction fiscale sur vos revenus fonciers bruts. Le niveau de la déduction varie selon le type de convention. Il est de :
30% en cas de convention à loyer intermédiaire 60% en cas de conventions à loyer social ou très social

Les dispositifs d’intermédiation locative (de type Solibail)

En cas d’intermédiation locative, la déduction fiscale peut être portée à 70% aussi bien pour le conventionnement intermédiaire que pour le conventionnement social ou très social. Le logement doit pour cela se situer en zone tendue et être loué à un organisme privé ou public en vue de la sous-location, meublé ou non, à des personnes défavorisées ou à des personnes physiques dont la situation nécessite une solution locative de transition, ou de l’hébergement de ces personnes.

Pour en savoir plus sur solibail, www.territoires.gouv.fr/solibail

Pouvez-vous bénéficier d’autres aides ?

L’aide de solidarité écologique du programme Habiter Mieux

Dans les cadres de l’investissement d’avenir, l’Etat a créé un programme national d’aide à la rénovation thermique des logements privés : le programme Habiter Mieux, géré par l’Anah. Le programme est désormais ouvert au secteur locatif afin d’inciter les bailleurs à réaliser des travaux de rénovation thermique, permettant ainsi la maitrise des charges d’énergie des locataires.

Ce sont tous les propriétaires bailleurs bénéficiaires d’une aide aux travaux de l’ANAH pour un projet de travaux générant un gain de performance énergétique d’au moins 35%. L’aide de solidarité écologique du programme Habiter Mieux est une prime forfaitaire qui ne peut être accordée indépendamment d’une aide de l’ANAH (avec conventionnement du logement).

Les conditions d’octroi

L’aide de solidarité écologique est accordée lorsque les travaux financés par l’ANAH améliorent d’au moins 35% la performance énergétique du logement (gain d’au moins 35% sur la consommation conventionnelle d’énergie)

Le montant de l’aide

Le montant de l’aide de solidarité écologique du programme Habiter Mieux est de 1 500 € par logement. ne seule aide peut être versée pour un même logement et un même bénéficiaire.

Les engagements particuliers

Lorsque vous êtes maître d’ouvrage des travaux, vous vous engagez en contrepartie de l’aide de solidarité écologique à céder gracieusement les certificats d’économie d’énergie (CEE) générés par le projet de travaux au tiers désigné par l’ANAH (appelé « obligé référent »). Dans vos relations avec les entreprises réalisant les travaux, veiller par conséquent à ne pas céder les CEE à un autre tiers que l’obligé référent. Au terme des travaux, vous devrez transmettre à ce dernier les documents nécessaires à la valorisation des CEE (factures et attestation de travaux.)

Les autres subventions

Dans certains cas, notamment dans le cadre d’opérations programmées, les subventions de l’ANAH peuvent être complétées par les collectivités locales. Pour connaitre la nature, le montant les conditions d’attribution de ces subventions complémentaires, renseignez-vous auprès de votre mairie, conseil départemental ou conseil régional.

Les aides fiscales complémentaires

Le crédit d’impôt transition énergétique (CITE)

Ce crédit d’impôt s’applique à certaines dépenses d’équipement pour l’amélioration de la qualité environnementale de logements utilisés comme résidence principale et achevés depuis plus de 2 ans sous réserve que les travaux soient réalisés par des professionnels bénéficiant du label RGE (1)
L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)

Il permet d’emprunter jusqu’à 30 000 € pour financer des travaux d’amélioration énergétique du logement (sous conditions) réalisés par des professionnels bénéficiant du label RGE (1)
L’éco-prêt Habiter Mieux

Il s’agit d’un nouveau prêt à taux zéro disponible dans les réseaux bancaires au second semestre 2016. Il est destiné aux ménages modestes bénéficiaires du programme Habiter Mieux, pour financer le reste à charge des travaux. Ce prêt s’élève à 20 000 € maximum. Son versement commence dès le début des travaux. (1) La mention RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) atteste du respect de critères objectifs et transparents et inscrits les professionnels dans une démarche de renforcement de la qualité de leurs compétences et de leurs prestations. Vous pouvez trouver un professionnel RGE près de chez vous en consultant l’annuaire en ligne : http://www.renovation-info-service.gouv.fr:trouvez-un -professionnel

Et si votre projet de travaux n’est pas subventionnable ? Si vous ne bénéficier pas d’une aide aux travaux, vous pouvez malgré tout conditionner votre logement avec l’Anah.

Engagement et contreparties :
     -     Vous vous engagez à louer ce logement pour une durée maximale de 6 ans à des locataires sous conditions de ressources et à des niveaux de loyers maitrisés identiques à ceux dans le cadre du conventionnement avec aide aux travaux.

     -     En contrepartie, vous bénéficiez d’une déduction fiscale spécifique de 30%, 60% ou 70% sur vos revenus fonciers bruts
     -     Ce dispositif de conventionnement s’applique aussi bien aux logements vacants que lors du renouvellement du bail avec un locataire en place.

Mode d’emploi du conventionnement sans aide aux travaux :
Pour profiter de l’avantage fiscal, vous devez respecter une procédure spécifique en plusieurs étapes :

    -     Demander à votre délégation locale de l’Anah, intégrée au sein de la Direction départementale des territoires (DDT), les montants de loyers fixés au niveau local
    -     Compléter le dossier téléchargeable sur www.anah.fr (rubrique « Propriétaire bailleurs » ou disponible auprès de la délégation locale de l’Anah
    -     Retourner la convention datée et signée à la DDT / Délégation locale de l’Anah en deux exemplaires avant la signature ou la prise d’effet du bail (ou au plus tard 2 mois après)
    -     Après la signature du bail, compléter le formulaire « Engagement Bailleur » et le retourner daté et signé à la délégation locale de l’Anah, accompagné de la copie du bail et de l’avis d’imposition N-2 du locataire (ou N-1 s’il est disponible, en cas de baisse des revenus)
    -     Conserver le formulaire « Engagement Bailleur », signé par l’Anah. Il servira de justificatif auprès de votre service fiscal.